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最近，杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書(shū)。一審二審，他終究還是輸?shù)袅岁P(guān)于包陽(yáng)臺(tái)的官司。

事情起因是，他裝修房子，包了自家的陽(yáng)臺(tái)。一開(kāi)始，物業(yè)發(fā)函了，要求拆陽(yáng)臺(tái)。王先生沒(méi)理會(huì)。他沒(méi)想到，物業(yè)會(huì)從頂樓吊繩子，把陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)行拆除了。

王先生一怒之下將物業(yè)公司告上法庭，要求賠償他包陽(yáng)臺(tái)的損失6000元。

杭州中院的判決是，駁回王先生的訴請(qǐng)。

一場(chǎng)輸?shù)舻墓偎?/strong>

王先生的新房交付后，找人包陽(yáng)臺(tái)。

很快，物業(yè)公司來(lái)函，說(shuō)王先生違反了買房時(shí)就簽下的《管理約定》，里面有一條“不得封陽(yáng)臺(tái)”。要求他限期拆除、恢復(fù)陽(yáng)臺(tái)原狀。

王先生覺(jué)得包自己家的陽(yáng)臺(tái)，也不影響鄰居，為什么不能包？都花了錢了，哪能說(shuō)拆就拆？他沒(méi)有理會(huì)物業(yè)的要求。他沒(méi)想到的是，一段時(shí)間后，物業(yè)公司找人在頂樓采取“繩降”的方式，從外部將王先生家的陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)行給拆了。拆除的材料被運(yùn)到倉(cāng)庫(kù)，讓王先生自取。

王先生很氣憤：“物業(yè)有什么權(quán)力，強(qiáng)行把陽(yáng)臺(tái)拆除啊？”于是，他和物業(yè)公司對(duì)簿公堂，要求物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

案子一審二審，最終杭州中院判決，駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，王先生和開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，書(shū)面承諾同意遵守《管理?xiàng)l約》的約定，該書(shū)面承諾及物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，均系雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。作為業(yè)主，臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)管理合同對(duì)其具有約束力。

“物業(yè)公司強(qiáng)制拆除業(yè)主搭建的陽(yáng)臺(tái)玻璃窗，其目的是維護(hù)小區(qū)公共空間的完整性和確保建筑物的使用安全，但其采用的方式確屬不當(dāng)，對(duì)小區(qū)業(yè)主存在的違章搭建行為，可以采用要求其停止侵害、消除危險(xiǎn)等方式予以制止，但不享有代業(yè)主拆除的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)?！?/span>

判決書(shū)提到，物業(yè)公司在拆除玻璃窗之后將原物放置在倉(cāng)庫(kù)里，可見(jiàn)是進(jìn)行了拆除而非損毀。

“物業(yè)公司行為方式不當(dāng)，但拆除行為發(fā)生原因是履行對(duì)小區(qū)公共空間的管理和維護(hù)職責(zé)，并且玻璃窗僅是拆除而非結(jié)構(gòu)性或破壞性的惡意毀損；同時(shí)，業(yè)主自己違反《管理規(guī)約》約定在先，且因封閉陽(yáng)臺(tái)本身是違約行為、拆下來(lái)的材料也不可能被再次使用?！本C上這些因素，法院作出了駁回的判決。

王先生輸了官司。但他想不明白，自己的房子，自己花錢買的材料，包陽(yáng)臺(tái)也不影響其他業(yè)主，為什么業(yè)主就不能包陽(yáng)臺(tái)？

浙江澤大律師事務(wù)所的張律師認(rèn)為，包不包陽(yáng)臺(tái)，不是單個(gè)業(yè)主或是物業(yè)公司說(shuō)的算。關(guān)鍵要看買房子時(shí)，《管理規(guī)約》是如何約定的。

張律師解釋，《管理規(guī)約》是開(kāi)發(fā)商在銷售物業(yè)之前，為保障物業(yè)的安全與合理使用、維護(hù)小區(qū)秩序和環(huán)境制定的規(guī)則。不論業(yè)主是否仔細(xì)閱讀過(guò)《管理規(guī)約》，在簽訂《購(gòu)房合同》時(shí)，都要書(shū)面承諾已詳細(xì)閱讀并同意遵守，因此《管理規(guī)約》對(duì)業(yè)主具有約束力。而開(kāi)發(fā)商或業(yè)委會(huì)，與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》又賦予物業(yè)公司，對(duì)于業(yè)主違反《管理規(guī)約》的行為，有權(quán)采取勸阻、制止等方式進(jìn)行處理。于是，就出現(xiàn)了業(yè)主想要包陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)公司出面制止的情況，其實(shí)物業(yè)公司也是在根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，履行管理義務(wù)。

一個(gè)熱門討論話題

“業(yè)主包陽(yáng)臺(tái)被物業(yè)強(qiáng)拆，打官司為什么輸？”一事，報(bào)道后已引來(lái)很多討論。

贊成方——

“我家樓層很高，又有小孩子，不包陽(yáng)臺(tái)真的很慌?！?/span>

“我家這幢沿馬路，陽(yáng)臺(tái)上總是一層灰，真的想包陽(yáng)臺(tái)啊。”

反對(duì)方——

“如果放開(kāi)包陽(yáng)臺(tái)，小區(qū)外立面肯定不好看，影響房子保值增值?！?/span>

能不能包陽(yáng)臺(tái)，一直是杭州眾多業(yè)主群里經(jīng)常聊起的熱門話題。萬(wàn)家星城小區(qū)的業(yè)主群里，隔三差五就有關(guān)于“包陽(yáng)臺(tái)”的討論；另一個(gè)樓盤(pán)融創(chuàng)時(shí)代奧城小區(qū)還未交付，業(yè)主群里對(duì)“包陽(yáng)臺(tái)”的討論也是熱火朝天。大家還自發(fā)地在群里發(fā)起投票。

對(duì)于包陽(yáng)臺(tái)，各家小區(qū)情形都不一樣。錢報(bào)記者采訪了杭州一些小區(qū)的物業(yè)公司。

“綠城的小區(qū)，一般情況是不允許包陽(yáng)臺(tái)的。如果每個(gè)業(yè)主都按自己的想法包陽(yáng)臺(tái)，會(huì)破壞整個(gè)外立面的和諧統(tǒng)一。還有關(guān)鍵一點(diǎn)是安全考慮，業(yè)主自己包陽(yáng)臺(tái)，存在發(fā)生高空墜物的安全隱患。”春江花月小區(qū)的綠城物業(yè)鞏經(jīng)理告訴錢報(bào)記者。

“業(yè)主自己包陽(yáng)臺(tái)，會(huì)出現(xiàn)有的包有的不包，有的規(guī)范有的不規(guī)范，勢(shì)必會(huì)影響建筑物外立面，降低樓盤(pán)品質(zhì)。所以買房子之初，業(yè)主們就簽過(guò)一個(gè)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定了不得封閉陽(yáng)臺(tái)。”萬(wàn)家星城小區(qū)的濱江物業(yè)一位工作人員表示，據(jù)她了解，濱江房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)都是不能包陽(yáng)臺(tái)的。

一條解決途徑

如果業(yè)主們都很想要包陽(yáng)臺(tái)，有沒(méi)有合理的辦法可以達(dá)成呢？

住七堡附近綠城楊柳郡小區(qū)的方女士急切地打進(jìn)錢江晚報(bào)熱線，她說(shuō)入住楊柳郡已經(jīng)2年，當(dāng)時(shí)裝修時(shí)考慮到有小孩要把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，但物業(yè)不同意，現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)陽(yáng)臺(tái)都裸露在外面。物業(yè)的說(shuō)法是，買房子時(shí)，大家就簽了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不可以封陽(yáng)臺(tái)。業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立，沒(méi)辦法修改這個(gè)條約。

“如今孩子3歲，正調(diào)皮。我們住在3樓，孩子就喜歡往陽(yáng)臺(tái)跑，真是心累?！狈脚縿偵硕?，這個(gè)安全隱患，讓還在月子里的她坐立不安。她再次找到物業(yè)，但答案還是不能封陽(yáng)臺(tái)——因?yàn)槿胱∪藬?shù)還不足一半，小區(qū)至今無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，所以還要等待。

“意外不知道什么時(shí)候發(fā)生??！”方女士說(shuō)，每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛，剛看到錢報(bào)報(bào)道了又一起悲劇，聯(lián)想到自家顯而易見(jiàn)的安全隱患卻無(wú)能為力，感覺(jué)很無(wú)助。

浙江豐國(guó)律師事務(wù)所主任陳松濤律師告訴記者，如果業(yè)主們呼聲都很高，其實(shí)可以由業(yè)委會(huì)出面來(lái)做這件事,“《管理規(guī)約》的制定和修改屬于全體業(yè)主的自決事項(xiàng)，如果召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)本小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，就可以修改不得封閉陽(yáng)臺(tái)的約定。這樣，物業(yè)失去了據(jù)以管理業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的合同依據(jù)，自然不會(huì)再限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)了。”

濱江物業(yè)一位工作人員表示，萬(wàn)家星城小區(qū)去年成立了業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主有包陽(yáng)臺(tái)的需求可以向他們反映，屆時(shí)可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)表決。

據(jù)記者了解，目前，很多小區(qū)都通過(guò)這個(gè)途徑包了陽(yáng)臺(tái)。但方女士這種情況就比較尷尬，新小區(qū)業(yè)委會(huì)一時(shí)成立不了，方女士能做的只有等待，“要業(yè)委會(huì)成立后才能重新簽訂物業(yè)管理合同?！?/span>